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Crédito de Habitação em Portugal (2024) | O Que Não Te Dizem

O Crédito de Habitação em Portugal é, em média, o maior empréstimo que os portugueses fazem na sua vida, logo é importantíssimo que o façam com cabeça.

O objetivo deste artigo é que, nos próximos minutos, fiques a saber tudo o que precisas de saber sobre o Crédito de Habitação. Mais importante ainda vamos dar-te dicas de como seres aprovado no teu pedido e como poupares dinheiro no crédito.

Também fizemos uma comparação entre os principais créditos de habitação em Portugal e chegámos à conclusão de qual o Melhor Crédito de Habitação em Portugal. Podes descobrir qual é no nosso vídeo.

Para este artigo, estes são os pontos que vamos seguir:

Crédito de Habitação em Portugal | O que é?

Tal como a construir uma casa, temos de começar pela base.

Em termos simples, um crédito de habitação é quando o banco, ou uma instituição autorizada para o fazer, empresta dinheiro a uma pessoa que precisa dele para comprar ou construir uma casa.

Estes são os empréstimos mais baratos no mercado, porque têm associado uma garantia, a casa que estão a comprar ou construir.

Em comparação aos outros créditos a duração do pagamento é muito maior, podendo ir até 40 anos, o que torna as prestações mensais muito mais baratas.

Os bancos, desde a crise de 2008, não podem emprestar 100% do custo da casa, no máximo emprestam 90%, daí ouvires falar que tens de dar uma entrada de 10%.

O crédito de Habitação tem ao todo 4 finalidades, que são:

Aquisição de habitação própria ou secundária;
Crédito para construção;
Troca de casa, isto aplica-se àqueles que querem trocar de casa, mas ainda têm o crédito de habitação da casa anterior ativo.
E a Transferência de crédito, que serve para trocar de banco para ficar com melhores condições.

Resumindo e baralhando, tu pedes 200.000€ ao banco para comprares uma casa. Esses 200.000€ são pagos em prestações todos os meses ao longo do tempo estipulado, podendo ir até 40 anos. E como não há almoços grátis e os bancos também têm de fazer dinheiro, não acabas a pagar só os 200.000€, pagas um valor extra a que se chamam os juros.

Duração máxima do crédito

Desde 2018 que a duração máxima para os créditos mudou. A duração máxima é 40 anos.

Se tiveres menos de 30 anos de idade podes ter até 40 anos para pagar.

Se tiveres entre os 30 e os 35 anos de idade só podes pagar em 37 anos.

E se tiveres mais de 35 anos de idade o teu crédito de habitação não pode ultrapassar os 35 anos.

Processo para conseguir um crédito de habitação

Agora que já sabes o que é o crédito de habitação, vamos ver o processo que tens de passar para o conseguir. Assumindo que já fizeste todas as simulações possíveis e imagináveis, e que já escolheste o banco, tens de passar por 5 fases:

1. Envio da documentação

Primeiro vem o envio da documentação.

Para o banco começar a processar o teu pedido tens de enviar certos documentos para eles avaliarem a tua situação profissional, a situação financeira do teu agregado familiar, a tua taxa de esforço, e o teu historial de crédito.

Os documentos, geralmente são:

Documento de Identificação
Última declaração do IRS;
Declaração de rendimentos;
Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);
Recibos Verdes dos últimos 6 meses (se aplicável);
Recibos de Vencimento (últimos 3 meses);
Nota de liquidação de IRS do ano anterior;
Extratos Bancários (últimos 3 meses);
Declaração de início de atividades (se aplicável);
Mapa de Responsabilidades do banco de Portugal;
Comprovativo de IBAN;
Comprovativo de Morada;
Último extrato de cada um dos teus cartões de crédito.

São todos necessários, se forem aplicáveis à tua situação. Não te preocupes se não sabes como encontrar estes documentos, porque um dos bónus grátis que temos é um ebook sobre todos os documentos necessários e como os ir buscar, para o receberes basta seguires este link.

2. Pré-aprovação do crédito

Depois do envio de todos estes documentos vem a segunda fase, a pré-aprovação do crédito para comprar a casa.

Esta fase serve para o banco determinar se és elegível para teres o crédito ou não, mas lá por passares a esta fase não significa que vais ter o crédito no final.

3. Avaliação do imóvel

Esta fase serve para o banco fazer a avaliação do imóvel que queres comprar ou construir.

Isto serve para o banco determinar qual é o montante máximo que podes pedir para o crédito. Por exemplo, não podes pedir 500.000€ para comprar uma casa de 200.000€.

Quem faz a avaliação dos imóveis é um Perito Avaliador de Imóveis contratado pelo banco.

E os documentos que precisas de entregar, se aplicável ao teu caso, para esta fase são:

Caderneta Predial;
Código da Certidão Permanente da empresa;
Certidão de teor do Imóvel;
Plantas do Imóvel.

4. Aprovação do crédito

Aqui sim, já tens a confirmação de que foste aceite e vais ter acesso ao crédito.

Aqui se foste aprovado recebes a FINE, que é a Ficha de Informação Normalizada Europeia, se não sabes o que é também temos um recurso sobre o que é e como a ler, basta seguires este link.

Esta aprovação é vinculativa e permite avançar para a escritura. Até este ponto do processo, pode demorar entre 1 a 2 meses.

5. Escritura de compra e venda do imóvel

Aqui reúne-se o comprador e o vendedor do imóvel e dá-se a transferência da casa.

Como nas outras fases, também são precisos alguns documentos, como:

Licença de construção;
Licença de utilização;
Projeto de construção aprovado;
Extratos bancários da empresa (últimos 3 meses);
Escritura de hipoteca;
Direito de preferência;
Contrato de arrendamento de imóveis arrendados;
Orçamento das obras com descrição dos trabalhos a realizar;
Declaração de IVA da empresa (últimos 2 trimestres);
IES/balancete da empresa;
Certificado Energético.

Estes documentos dependem da tua situação, se são particulares ou empresas, comprar, arrendar ou construir, etc

Esta fase tem alguns custos, como:

Imposto de Selo sobre a transação, que equivale a 0.8%;
Imposto de Selo sobre o crédito, que equivale a 0.6%;
A escritura, que pode ser feita no cartório notarial, conservatório do registo predial ou num balcão CASA PRONTA, que é o mais barato e equivale em média a 720€;
E por último o IMT, que é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Este valor difere consoante a finalidade de compra, localização do imóvel e o custo da mesma.

Custos do crédito de habitação

Só no momento da escritura já existem vários custos que o comprador tem. Mas isto são apenas os da escritura, agora temos de ver os custos em relação ao crédito em si, e os custos estão inseridos nas seguintes categorias:

Juros, ou seja, o Spread, que é a margem cobrada pelos bancos e varia em função do teu perfil, das características do financiamento e das garantias do empréstimo. Depois ao Spread é somada a taxa Euribor e o resultado é a famosa TAN, a Taxa Anual Nominal. A média do Spread anda por volta dos 2%, mas em certos casos já consegues ter um spread abaixo de 1%, especialmente se o valor pedido for bastante inferior ao custo do imóvel.
Os seguros que são necessários teres, como o seguro de vida e o de multi-riscos.
À TAN, o banco também adiciona comissões, e estas podem ser imensas. A TAEG, é a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global é a soma da TAN e as comissões, e por isso é o melhor método para comparar vários créditos.

Portanto se quisermos comparar créditos e ver qual é que vai ser mais caro, comparamos a TAEG entre eles.

E se quisermos ver mesmo quanto é que vai custar o crédito, ou seja, quanto é que pagamos no final de estar tudo pago, vemos a MTIC, que é o Montante Total Imputado ao Consumidor.

Por exemplo, se pedirmos um empréstimo de 135.000€ a 40 anos podemos vir a pagar por volta de 320.000€ no total, dependendo da situação da pessoa.

Taxa de esforço

A taxa de esforço é muito importante para conseguires ter o crédito aprovado.

A taxa de esforço mostra a percentagem dos teus rendimentos líquidos que vão ser pagos em prestações do crédito, ou seja os encargos com crédito.

E se tiveres mais que um crédito, essas prestações também são contabilizadas.

É recomendado que tenhas uma taxa de esforço abaixo de 30%.

O que isto significa é que quando o teu salário mensal líquido chegar à tua conta, as prestações do crédito equivalem a menos de 30% desse dinheiro.

A taxa de esforço é a principal razão para não te aceitarem um crédito de habitação.

Fiador

O fiador, em termos simples, é uma pessoa que se compromete a pagar a tua dívida caso tu não a consigas pagar.

Não é obrigatório ter um fiador, depende do risco para o banco. Quanto maior o risco para o banco, maior a probabilidade de ser necessário um fiador.

Taxa de juro fixa, variável ou mista

As taxas de juros que podes escolher têm 3 modalidades diferentes. Podes escolher entre taxa de juro fixa, variável e mista.

Taxa Fixa

A taxa fixa mantém-se constante ao longo do empréstimo, nunca se alterando. Esta taxa é benéfica para aqueles que querem mais estabilidade no crédito. ´

A taxa fixa em norma é mais elevada que a taxa variável, no entanto em 40 anos muito pode acontecer, e o que ao início era mais caro no futuro fica mais barato, como é o que está a acontecer neste momento com a subida das taxas.

Taxa Variável

A taxa variável oscila de acordo com um indexante, que é a taxa Euribor. Isto significa que a taxa vai sofrer alterações ao longo do empréstimo, fazendo com que a prestação aumente ou diminuía. Em épocas em que a taxa Euribor está muito alta devemos escolher uma taxa variável.

Mas afinal de contas o que é que é a taxa Euribor? É basicamente a taxa de juro média dos depósitos interbancários da zona Euro do mês anterior.

O que importa é saberes que as taxas de juro variáveis seguem as oscilações da taxa Euribor. E também que existe a taxa Euribor a 3, 6 e 12 meses.

O que significa é que a taxa de juro do vosso crédito é revista ou de 3 em 3 meses, ou de 6 em 6 ou de 12 em 12 meses.

Neste momento a taxa Euribor tem subido bastante. Para consultarem a taxa Euribor atual basta ires a este website.

As consequências da subida da taxa Euribor e consequentemente das taxas de juro variáveis são muito graves. Alguém que pagava uma prestação de 300€ rapidamente pode passar a pagar quase 700€.

Taxa Mista

A taxa mista é exatamente o que estás a pensar, é a combinação da taxa de juro fixa e variável. X anos em fixa, e os restantes em variável.

Como Escolher o Melhor Crédito de Habitação

Para escolheres o Melhor Crédito de Habitação no mercado tens, principalmente, ter em atenção estes pontos:

A TAEG/MTIC;
Se vais optar por uma taxa fixa ou variável;
Os produtos obrigatórios associados ao crédito;
O prazo da taxa Euribor que vais escolher;
Os seguros associados;
As despesas associadas cobradas pelo banco.

Consequências de incumprimento

Não pagar as prestações do crédito pode vir a trazer consequências muito gravas.

Como por exemplo, o fiador ter de pagar a dívida ou nunca mais poderes ter outro crédito.

Mas temos um ebook simples e grátis que tem tudo sobre as consequências do incumprimento da dívida, basta seguires este link.

Questões comuns

É possível pedir um crédito enquanto desempregado, no entanto é muito mais difícil. Precisas é de adicionar fiadores e/ou outras garantias.

Se estiverem a pedir um crédito para uma segunda habitação, o banco já não financia até 90%, nestes casos financia no máximo 80%.

Dicas

Temos 12 dicas para poupares no crédito de habitação e para seres aprovado mais facilmente.

Vê o nosso artigo que explora as 12!

Bónus

Como queremos sempre dar-te o máximo de valor com todos os nossos artigos e vídeos, temos uma série de bónus grátis que podes ver, como:

Um ebook completo sobre o crédito de habitação em Portugal;
Um ebook com todas as comissões do crédito de habitação;
Um ebook a explicar tudo sobre o crédito de habitação jovem;
Um ebook com todos os documentos que precisas para o crédito e como os ir buscar;
Um documento a explicar o que acontece se falhares o pagamento da prestação;
Um ebook a explicar tudo sobre a FINE;
Outro ebook a explicar tudo sobre o Mapa de Responsabilidade;
E um glossário com todos os conceitos mais importantes que deves saber.